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發(fā)布部門:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
發(fā)布文號:建房[2011]77號
各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳,，直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（房地局）,，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,，我部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》�,，F(xiàn)印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。
附件：國有土地上房屋征收評估辦法
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一一年六月三日
附件：
國有土地上房屋征收評估辦法
第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動(dòng),，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平,，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本辦法,。
第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值,，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定,，適用本辦法,。
第三條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師,、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下稱評估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立,、客觀、公正地開展房屋征收評估,、鑒定工作,，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé),。
任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估,、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)回避,。
第四條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。
房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求,、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù),。
第五條同一征收項(xiàng)目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān),。
兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位,；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)就評估對象,、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵,、評估依據(jù),、評估假設(shè)、評估原則,、評估技術(shù)路線,、評估方法、重要參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通,，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
第六條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后,，一般由房屋征收部門作為委托人,，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同,。
房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱,、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的,、評估對象范圍,、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。
房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
�,。ㄒ唬┪腥撕头康禺a(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的基本情況,；
（二）負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師,；
�,。ㄈ┰u估目的、評估對象,、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng),；
（四）委托人應(yīng)提供的評估所需資料,；
�,。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；
�,。┰u估費(fèi)用及收取方式,；
�,。ㄆ撸┰u估報(bào)告交付時(shí)間、方式,；
�,。ò耍┻`約責(zé)任；
�,。ň牛┙鉀Q爭議的方法,；
（十）其他需要載明的事項(xiàng),。
第七條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作,。
房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。
第八條被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù),，評估被征收房屋的價(jià)值”,。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”,。
第九條房屋征收評估前,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象,。評估對象應(yīng)當(dāng)全面,、客觀，不得遺漏,、虛構(gòu),。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定,、處理結(jié)果情況,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對于已經(jīng)登記的房屋,，其性質(zhì),、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn),；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn),。對于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定,、處理結(jié)果進(jìn)行評估,。
第十條被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。
第十一條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,，但不考慮被征收房屋租賃、抵押,、查封等因素的影響,。
前款所述不考慮租賃因素的影響,，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值,；不考慮抵押、查封因素的影響,，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。
第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況,，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄,，并妥善保管,。
被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料,。
房屋征收部門,、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的,，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門,、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明,。
第十三條注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,，對市場法、收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估,。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估,；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估,。
可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的,，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果,。
第十四條被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素,。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定,。
第十五條房屋征收評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元,。
第十六條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示,。
公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋,。存在錯(cuò)誤的,，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
第十七條分戶初步評估結(jié)果公示期滿后,，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。
整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章,。不得以印章代替簽字。
第十八條房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后,，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告及相關(guān)資料立卷,、歸檔保管。
第十九條被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的,，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明,。
第二十條被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,。
申請復(fù)核評估的,，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題,。
第二十一條原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的,，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告,；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人,。
第二十二條被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會(huì)申請鑒定,。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的,，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。
第二十三條各省,、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會(huì)，對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定,。
評估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格,、房地產(chǎn)、土地,、城市規(guī)劃,、法律等方面的專家組成。
第二十四條評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組,，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定,。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一,。
第二十五條評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi),，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù),、評估假設(shè),、評估技術(shù)路線、評估方法選用,、參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見,。
經(jīng)評估專家委員會(huì)鑒定,，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告,；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的,，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,，重新出具評估報(bào)告。
第二十六條房屋征收評估鑒定過程中,，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會(huì)要求,，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的,，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。
第二十七條因房屋征收評估、復(fù)核評估,、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。
第二十八條在房屋征收評估過程中,，房屋征收部門或者被征收人不配合,、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況,。
第二十九條除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外,，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值。
第三十條被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位,、用途,、權(quán)利性質(zhì)、檔次,、新舊程度,、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),。
被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格,。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素,。
第三十一條房屋征收評估,、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的,，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān),。復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估,、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。
第三十二條在房屋征收評估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為,，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰,。違反規(guī)定收費(fèi)的,，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰,。
第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時(shí)廢止,。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。
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