外出務(wù)工人員求證家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)

汪玉珊

去年過(guò)年的時(shí)候在家里趙**那里買了一套房（期房）,，先交了十萬(wàn)的訂金，當(dāng)時(shí)那個(gè)售房的說(shuō)年底（今年）可以交房，現(xiàn)在想知道房子到底有沒(méi)有做,？做到什么程度了？現(xiàn)在售價(jià)5樓，是多少,？？,？

汪玉珊

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房子是人用來(lái)住的，當(dāng)需要住房的人少了,，房子還需要那么多嗎,？?jī)r(jià)格來(lái)自需求方的支撐還有力嗎？

分析房?jī)r(jià)的第一著力點(diǎn)就是人口需求,，而之于中國(guó)房地產(chǎn),，老齡化的蔓延正在逐漸損耗房?jī)r(jià)的需求支撐力。

2012年年中,，筆者耗費(fèi)頗多時(shí)間琢磨了中國(guó)的人口趨勢(shì),。當(dāng)前我國(guó)人口增長(zhǎng)模式已是三低態(tài)勢(shì)，即低生育率,、低死亡率,、低增長(zhǎng)率態(tài)勢(shì)。中國(guó)從1998年左右進(jìn)入老齡化社會(huì),，2011年的第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)60歲及以上的人口占比為13.26%，總數(shù)為1.79億，65歲及以上的老年人占比為8.87%,，絕對(duì)數(shù)接近1.2億,，老齡化進(jìn)程正在加速。

第一,，我們從撫養(yǎng)比指標(biāo)入手,，花旗曾做過(guò)分析，美國(guó)逆撫養(yǎng)比（即勞動(dòng)人口對(duì)應(yīng)被撫養(yǎng)的兒童,、老年人口比重）2005年達(dá)最高峰,，2007年出現(xiàn)次貸危機(jī)；日本逆撫養(yǎng)比1990年達(dá)到頂峰,，1991年泡沫開(kāi)始破裂,。

對(duì)應(yīng)于中國(guó)則是，我國(guó)總撫養(yǎng)比（0~14歲兒童,、65歲及以上老人）從1995年的48.8%降至2010年的34.2%,，再看少兒撫養(yǎng)比（0~14歲兒童與勞動(dòng)人口之比）則在同期從39.6%降至22.3%，老年撫養(yǎng)比（65歲及以上老人與勞動(dòng)人口之比）則在同期從9.2%上升到11.9%,。

也就是說(shuō),，中國(guó)少兒撫養(yǎng)比下降，老年撫養(yǎng)比上升,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊可能更嚴(yán)重,。再通俗一點(diǎn)的表述就是，中國(guó)總勞動(dòng)人口2013年左右達(dá)到高峰后將開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng),，而這些人才是房地產(chǎn)需求和購(gòu)買力主體,。

第二，我們看出生率指標(biāo),，中國(guó)嬰兒出生率在1987年達(dá)到頂峰,，之后開(kāi)始下降。形象一點(diǎn)的描述是,，從2008年起高考人數(shù)出現(xiàn)下滑,，5年減少150多萬(wàn)人，這樣的趨勢(shì)估計(jì)將持續(xù)10多年,。

筆者對(duì)比了日本,、美國(guó)、韓國(guó),、中國(guó)上世紀(jì)70年代以來(lái)的新房開(kāi)工率與出生率圖,，前3國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)頂部滯后人口出生高峰20年,。依此看中國(guó)房地產(chǎn)頂部在2010年左右,。

如果不是因?yàn)?008年底的“四萬(wàn)億”以及房地產(chǎn)調(diào)控放松,，2010年確有可能成為一個(gè)頂部。此外,，若2013年繼續(xù)維持調(diào)控,，2011年以來(lái)的房?jī)r(jià)下行態(tài)勢(shì)也將繼續(xù)。

上述兩種是基于人口因素的國(guó)別比較分析法,，人口作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期因素,，據(jù)此作出的房地產(chǎn)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間點(diǎn)難免有出入，但作為中長(zhǎng)期影響因素,，其趨勢(shì)是非常有參照價(jià)值的。

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二

上述部分是基于需求端,，我們現(xiàn)在從供給端來(lái)分析,。

第一從存量上看，截至2012年城市人均住宅面積32.91平方米,，農(nóng)村人均住宅面積37.09平方米,。一個(gè)三口之家90余平方米還是很舒適的，問(wèn)題在于這是平均數(shù),，屬于人群之間的不平衡,、城市之間的不平衡。

不平衡的隱性問(wèn)題在于空置率,。2010年的傳言“內(nèi)地有6540萬(wàn)套空置房”可信度不高,，但筆者跟蹤下來(lái)有一些數(shù)據(jù)，可供參考,。

一是2011年7月海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的最新調(diào)查顯示,，三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%，三亞灣,、大東海等片區(qū)空置率達(dá)到95%左右,。

二是2012年6月北京公安局核對(duì)空置房屋381.2萬(wàn)戶。而2011年底北京常住人口2018.6萬(wàn)人,。

三是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2012年的田野調(diào)查數(shù)據(jù)——我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.23套,，其中67.54%有二套房家庭住房未出租，空置率約15.5%,。

四是2010年8月第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》發(fā)起的一個(gè)2萬(wàn)人網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,，結(jié)果顯示，85%的網(wǎng)友認(rèn)為自家周圍小區(qū)的住房空置率在20%以上。

第二從增量上看,，習(xí)近平指出,，“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套（戶）,，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右,。

按照第六次普查城鎮(zhèn)居住人口6.65億計(jì)算，約2.2億套房可滿足居住需求,。如果到2015年3600萬(wàn)套保障房建成,，即可滿足約六分之一的城鎮(zhèn)住房需求。用腳趾頭想想,，這對(duì)商品房?jī)r(jià)會(huì)有何影響,？

某侽籽，零零愛(ài)-

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正道滄桑

上次回去還在建地基

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